Fideicomiso inmobiliario: cuándo es el momento para escriturar

El ladrillo es visto como una de las mejores alternativas de refugio contra la inflación. Pero cuando los emprendimientos se hacen por aquel instrumento surgen dudas sobre cuándo se debe escriturar. Si bien se deben considerar aspectos tributarios, la clave pasa por la posesión del bien
Los fideicomisos inmobiliarios son un fenómeno creciente, un mecanismo para cubrirse de la inflación y una atractiva alternativa de inversión, entre otras opciones.

Por ello, muchos inversores se vuelcan hacia la compra de inmuebles vía fideicomisos. Esta práctica cada vez se hace más extensiva pero tiene implicancias fiscales para el adquirente de las propiedades y para el fideicomiso en si mismo.
Cuando escriturar es un aspecto clave que marcan los especialistas pero la cuestión pasa más por el momento en que tiene lugar la transferencia, posesión del inmueble.
El efecto sobre Ganancias, Bienes Personales, el Impuesto a la Transferencia Inmobiliaria (ITP), dependerá de determinar en quién recaen los beneficios, la administración de los fondos fiduciarios, entre otros aspectos.
En este marco, la jurisprudencia va cambiando el escenario fiscal y delineando criterios pero aún quedan abiertos algunos interrogantes.

El interrogante de cuándo conviene escriturar aparece como una constante en tiempos donde los ladrillos aportan garantías y resultan aliados de los inversores.

Los especialistas consultados,  indicaron que la decisión es compleja y que requiere tener en cuenta diversos aspectos de índole tributaria, pero la clave pasa, en realidad, por la posesión del inmueble.

Aqui está el núcleo de la cuestión, donde la posesión es la clave.

Considera configuradala enajenación de un inmueble cuando:

  • Mediare boleto de compraventa o similar, siempre que se diera la posesión, o
  • En el momento en que la posesión tenga lugar, aún cuando no se hubiere celebrado la escritura traslativa de dominio.
  • Para el fideicomiso vendedor: la conveniencia de la fecha de escrituración dependerá del año fiscal en que imputará el resultado por la venta y no de la fecha de vencimiento para la presentación de declaración jurada. Puede suceder que:
    • Para la persona física adquirente: tal conveniencia dependerá del momento en que tenga los fondos disponibles para efectuar tal adquisición.

    A fin de esclarecer cómo juega el acto de escrituración para las personas físicas indicó que para Ganancias no tiene en realidad relevancia el año de escrituración, “ya que se trata de un mero cambio en su composición patrimonial, reemplazo de dinero o de un crédito, por un inmueble en alguno de esos años”

“Se configuran bajo contratos donde los fiduciantes son, al mismo tiempo, beneficiarios. Tienen por objetivo construir un inmueble, aportando el terreno y soportando el costo de la obra, con el solo fin de adjudicar las unidades a los mismos fiduciantes. El fiduciante aporta los bienes al fideicomiso y es beneficiario simultáneamente porque en definitiva va a recibir las Ganancias de la administración de ese patrimonio fideicomitido”

En este sentido, remarcó que “las autoridades fiscales sostuvieron que la adjudicación de las unidades construidas importaría una transferencia, alcanzada tanto en Ganancias como en el IVA”.

Qué sucede en Bienes Personales
Para este tributo que recae en las personas físicas, el criterio es similar al de Ganancias.

los inmuebles integran el patrimonio gravado siempre que al 31 de diciembre del período que se liquida el tributo, se tenga su posesión o se haya efectuado su escrituración“.
Así, para este tributo, a cargo de la persona física adquirente “si el dinero fue adelantado por la misma al fideicomiso durante el año xxxx la elección del año de escrituración en A o  B sería neutra en este gravamen”.

Esto es así dado que “tanto el crédito de la persona física con el fideicomiso al 31/12/, en el supuesto de no escriturar en el año A como el inmueble adquirido por la persona física vía fideicomiso, antes del 31/12/ y bajo el supuesto de escrituración en el año B constituirían bienes alcanzados por este impuesto en cabeza de la Persona Física”.

En consecuencia, “sólo podría resultar conveniente escriturar en el año B cuando los fondos a pagar por la persona físcia, al momento de la escrituración, estuvieran depositados en caja de ahorros o a plazo fijo en un banco del país al 31/12/ -toda vez que tales depósitos están exentos del referido gravamen-“.

Sin embargo, destacó que “la situación frente a este impuesto puede variar en función del tratamiento que se otorgue al crédito que la persona física tenga con el Fideicomiso a fin de año”.

A nombre de ¿una empresa o persona física?
Cuando conviene que el fideicomiso esté a nombre de una empresa o de una persona física es un interrogante que comunmente se presenta al ingresar a esta operatoria.

Sin embargo, no pasa por una decisión “porque el fideicomiso, como tal, es asimilable siempre a un sujeto-empresa a los fines tributarios”, aclaró

Puede ocurrir que las partes intervinientes sean personas físicas y, consecuentemente adquieran la calidad de:

  • Fiduciantes: cuando aportan bienes al Fideicomiso o
  • Fiduciarios: cuando administran el Fideicomiso o
  • Beneficiarios: cuando participan de las rentas generadas durante la vigencia del contrato de Fideicomiso y/o cuando resultan destinatarios de los bienes una vez finalizado el contrato de Fideicomiso.

A partir de esta situación, precisó los efectos tributarios de las transferencias de bienes parapersonas físicas o el propio fideicomiso:

  • Para personas físicas, siempre que sean no habitualistas o no organizadas en forma de empresa unipersonal: la operación está alcanzada por el ITP vía retención del escribano actuante.
  • Para el propio fideicomiso: como se asimila a un “sujeto-empresas”: la transferencia está alcanzada por Ganancias. Del mismo modo sucede si la transferencia la realizara una sociedad o empresa unipersonal.

En tal caso, agregó, el sujeto deberá declarar la ganancia en su declaración jurada anual “computando como pago a cuenta la retención que efectúe el escribano actuante, de corresponder”.

Por lo tanto, la mayor o menor carga tributaria no es la que define  si conviene o no que se trate de una persona física o de una empresa. Para el caso del IVA el fideicomiso también asume el carácter de Responsable Inscripto, cuando realiza operaciones gravadas.

Los especialistas en la materia , explican por qué es importante establecer si se trata de operaciones gravadas.

Justamente, la aclaración viene a raíz de que es un reciente,  que hizo hincapié en cómo son las relaciones económicas entre fiduciante, fiduciario y beneficiario a fin de determinar el tratamiento a dispensar.

Así, indicó que cuando la transferencia se hace a título gratuito, no queda alcanzada por impuestos como Ganancias.

Además, agregó que el tratamiento aplicable en caso de “fideicomisos de construcción al costo” en contratos donde los fiduciantes son también beneficiarios. Así, sostuvo que “las autoridades fiscales opinaron que la adjudicación de las unidades construidas importan una transferencia, alcanzada tanto en Ganancias como en el IVA“.

Novedades: qué indica la jurisprudencia
Dominguez agregó que durante este año la AFIP se expidió en relación al régimen de retención a cargo de los escribanos que participan en las transferencias de inmuebles:

  • por las que van desde el fiduciante hacia el Fideicomiso.
  • y desde el Fideicomiso hacia el beneficiario.

En cambio, agregó el experto, “la transferencia de un terreno por el fiduciante, persona física, hacia un fideicomiso de construcción, sí se encuentra sujeta a la retención del Impuesto a las Trans Inmuebles”. El motivo es que el fisco considera que es una “transferencia a título oneroso”, al recibir el fiduciante bienes construidos como contrapartida a la transferencia del terreno

Adicionalmente, remarcó que la jurisprudencia avala la gravabilidad en Gananicas de la transferencia del inmueble ya construido desde el fideicomiso hacia el beneficiario. con excepción de que se trate de una operación de “permuta” en la cual exista una imposibilidad de retener, concluyó.